Das Vorkaufsrecht für Immobilien: ein Überblick
Um Mieter und ihre Rechte besser zu schützen, hat die Bundesregierung in den letzten Jahren diverse Gesetze verabschiedet. Am bekanntesten und meist diskutierten ist zweifelsohne die Mietpreisbremse. Das Vorkaufsrecht zählt ebenfalls zu diesen Gesetzen. Auch, wenn es vielen weniger geläufig sein dürfte. In diesem Artikel klären wir, was es damit auf sich hat und welche Arten von Vorkaufsrecht es gibt.
Was ist das Vorkaufsrecht?
Wie der Name bereits andeutet, gewährt es einer Person das Vorrecht auf den Kauf einer Immobilie oder eines Grundstücks. Hintergedanke des Vorkaufsrechts ist der, Mieter bei einem Vermieterwechsel vor dem Verlust der Immobilie oder einer satten Mieterhöhung zu bewahren. Und zwar dadurch, dass er das Vorrecht hat, die Immobilie selbst zu kaufen und dieses Szenario dadurch abzuwenden. Damit das Recht greift, muss dieses noch während des Mietverhältnisses in Anspruch genommen werden. Ist das Verhältnis erloschen, gilt das auch für das Vorkaufsrecht.
Mit einer Ausnahme: verkauft der Vermieter die Immobilie an ein Familienmitglied oder einen Verwandten, verfällt das Vorrecht auf einen Kauf.
Das Vorkaufsrecht in der Praxis
Man unterscheidet zwischen drei Arten von Vorkaufsrecht.
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Dingliches Vorkaufsrecht
Das dingliche Vorkaufsrecht bezieht sich ausschließlich auf Grundstücke. Und zwar nur auf diese! Stehen auf dem Grundstück Gebäude, sind diese nicht im dinglichen Vorkaufsrecht beinhaltet. Es wird unmittelbar im Grundbuch vermerkt und der Eintrag gilt gleichzeitig auch als Vormerkung. Einer notariellen Beglaubigung bedarf es nicht.
Selbst, wenn der Kaufvertrag nahezu abgeschlossen wurde und der Käufer bereits als Eigentümer im Grundbuch steht, kann der Mieter vom dinglichen Vorkaufsrecht Gebrauch machen und den Käufer ausstechen. Das dingliche Vorkaufsrecht kann nicht vererbt werden. Außer, das wurde ebenfalls im Grundbuch festgehalten.
Schuldrechtliches Vorkaufsrecht
Im Gegensatz zum dinglichen Vorkaufsrecht, schließt das schuldrechtliche Vorkaufsrecht unbewegliche Sachen – Grundstücke – sowie bewegliche Sachen – Häuser und Wohnungen – ein. Es wird allerdings ausschließlich vertraglich festgehalten und muss notariell beglaubigt werden. Das schuldhafte Vorkaufsrecht verfolgt also das angesprochene Ziel, Mieter zu schützen.
Jedoch ist es nicht allumfassend. Übergeht der Vermieter trotz Vorkaufsrecht den Mieter und der neue Eigentümer ist bereits im Grundbuch vermerkt, so bleibt es dabei! Der Mieter hat in diesem Fall jedoch das Anrecht auf Schadensersatz durch den Verkäufer.
Öffentlich-rechtliches Vorkaufsrecht
Das Vorkaufsrecht bezieht sich allerdings nicht nur auf Mieter, sondern schließt auch andere Parteien mit ein. Im Falle des öffentlich-rechtlichen Vorkaufsrechts: Gemeinden. Damit einer Gemeinde das Vorkaufsrecht zugesprochen wird, müssen gesetzliche Vorgaben erfüllt sein. In den meisten Fällen sind das das Naturschutz-, Denkmalschutz-, Reichssiedlungs- oder Eisenbahngesetz sowie das Wasserrecht. Zusätzlich muss die Gemeinde einen guten Grund haben, das Recht in Anspruch nehmen zu wollen. Beispielsweise, wenn es dem Allgemeinwohl dient.
Fazit
Es gibt zwei Wege für einen Vorkaufsberechtigten, an das Vorkaufsrecht zu kommen. Entweder durch ein vertraglich vereinbartes Rechtsgeschäft oder durch gesetzlichen Anspruch. Damit das Vorkaufsrecht greift, müssen allerdings diverse Punkte erfüllt sein. Auch stellt es sich schlussendlich in der Praxis als deutlich komplizierter heraus, als es auf dem Papier aussieht. So kann es in bestimmten Fällen beispielsweise unwirksam werden. Was passiert, wenn der Mieter das Vorkaufsrecht hat, die Immobilie aber nicht kaufen will? Was passiert, wenn er sie doch kaufen will?
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