Was macht den Stuttgarter Immobilienmarkt so besonders?
Im deutschlandweiten Vergleich liegen die Preise für Immobilien auf dem Stuttgarter Immobilienmarkt mit an der Spitze. Und das hat seinen Grund! Denn der Stuttgarter Immobilienmarkt weist einige Charakteristika auf, die ihn besonders machen und vom Großteil „normaler“ Immobilienmärkte unterscheiden. Diese Eigenschaften sind maßgeblich für die hohen Preise verantwortlich. Welche genau das sind, erläutern wir im nachfolgenden Artikel.
Geografische Gegebenheiten: Kessellage
„Der Stuttgarter Kessel“, wie die Landeshauptstadt auch beschrieben wird, ist nicht nur eine leere Phrase. Im Gegenteil! Viel mehr handelt es sich um eine akkurate, geografische Beschreibung. Stuttgart liegt in einer Talsenke, die ringsum von Hügeln eingeschlossen ist und so einen Kessel bildet. Für den Immobilienmarkt bedeutet das, dass die Erschließung neuen Wohnraums nur schwer möglich ist. Die Ausmaße der Stadt werden also natürlich begrenzt. Infolgedessen kann Stuttgart nicht einfach wie andere Städte in die Breite wachsen. Basierend auf den Gesetzen der Marktwirtschaft – die Bestimmung des Preises durch Angebot und Nachfrage – führt ein limitiertes Angebot bei entsprechender Nachfrage zu steigenden Preisen.
Wirtschaftliche Stärke und hohe Attraktivität
Die Nachfrage nach Immobilien in Stuttgart und Umgebung ist groß! Seit Jahren verzeichnet die Landeshauptstadt einen starken Zuzug. Ein ausschlaggebender Faktor ist die wirtschaftliche Stärke der Region. Global Player wie Mercedes-Benz, Porsche oder EnBW und ein ausgeprägter Mittelstand ziehen hochqualifizierte Fachkräfte in die Stadt. Fachkräfte, die über ein hohes Einkommen verfügen und infolgedessen die Mieten dennoch bezahlen können.
Die Kombination aus natürlicher Angebotsbegrenzung und starker Nachfrage dank großer Attraktivität, hebt die Mieten und Kaufpreise auf das Niveau, das sie heute haben. Hinzu kommen weitere Faktoren, die die Preise zusätzlich ansteigen lassen.
Wachsende Baukosten & Klimaschutz
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Seit der Jahrtausendwende sind die Kosten für Neubauten rapide gestiegen. Die Ursache liegt einerseits in den Grundstückspreisen als solche begründet. Die Preise für Bauflächen haben ähnlich den Kaufpreisen und Mieten angezogen. Zum anderen liegen die Baukosten für das Errichten einer eigenen Immobilie auf einem Allzeithoch. Während die Lebenshaltungskosten seit 2000 um 25 % teurer geworden sind, haben Baukosten im gleichen Zeitraum einen Anstieg von knapp 55 % verzeichnet. Insbesondere der immer komplexere technische Ausbau ist für die Kostenexplosion verantwortlich.
Doch auch Klimaschutzauflagen verursachen immer höhere Kosten. Um das Klimaziel einhalten zu können oder zumindest nicht allzu weit zu verfehlen, wurden in den vergangenen Jahren etliche Gesetze verabschiedet, die auch die Immobilienbranche betreffen. Die Dämmung der Wände, nachhaltige und ökologische Baustoffe, eine mögliche Auswechslung des gesamten Heizsystems… All das hat seinen Preis! Derartige klimafreundliche Modernisierungen schlagen sich direkt im Kaufpreis oder der Miete nieder.
Fazit
Dem Stuttgarter Immobilienmarkt steht eine schwierige Zukunft bevor. Hohe Nachfrage und ein geringes Angebot lassen die Preise durch die Decke schießen. Immer lauter wird die Forderung nach bezahlbarem Wohnraum. Umweltauflagen und steigende Baukosten setzen dem Ganzen die Krone auf. Doch praxistaugliche Lösungsansätze seitens der Politik fehlen. Es ist deshalb davon auszugehen, dass die Preise auch zukünftig nur einen Weg kennen: nach oben.
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