Wie vererbt man Immobilien richtig?

Deutschland hat den Ruf, dass es für alles eine Steuer gibt. Und falls noch nicht, so wird diese mit Sicherheit bald erfunden. Im europäischen Vergleich der Steuerlasten belegt Deutschland Platz zwei – hinter Belgien. Auch beim Vererben von Immobilien werden diverse Abgaben fällig. Wir verraten Ihnen, wie Sie Immobilien richtig vererben, dabei möglichst viele Steuern einsparen und wann es sich lohnt, die Immobilie zu verschenken.

Planung ist alles

Niemand beschäftigt sich gerne mit dem Tod. Das gilt insbesondere für das eigene Ableben und was anschließend mit dem Besitz geschehen soll. Doch so unangenehm das auch sein mag, ein korrektes Testament, in dem auch das Vererben der Immobilie geregelt ist, erspart den Erben Aufwand und Stress. So kann beispielsweise genau festgelegt werden, welche Personen die Immobilie erben sollen und zu welchem Prozentsatz. Darüber hinaus kann man mit den richtigen Vorkehrungen sogar Erbschaftssteuer sparen! In den vergangenen Jahren wurden mehr als 2,5 Billionen Euro vererbt – mehr als 1 Billion davon in Immobilien. Schenken Sie dem Fiskus nicht unnötig Geld und planen Sie voraus!

Erben festlegen

Bei jedem Erbe werden Pflichtteile – die Hälfte des Vererbten – automatisch entsprechend der gesetzlichen Erbfolge vererbt. Darin berücksichtigt sind der Ehepartner sowie die Kinder. Die zweite Hälfte des Erbes kann per Testament an eine oder mehrere beliebige Personen vererbt werden. Dabei besteht ein Unterschied zwischen Ehepartnern und Lebensabschnittsgefährten. Da gesetzlich gesehen zwischen Letzteren keine offizielle Bindung besteht, fallen diese nicht unter die gesetzlichen Erben und müssen daher im Testament explizit erwähnt werden, sollen sie als Erben eingesetzt werden. Gesetzliche Erben haben darüber hinaus immer nur einen Anspruch auf Geld. Niemals auf Sachwerte. Kann der Erbe der Immobilie die anderen Erben allerdings nicht auszahlen, führt das im schlimmsten Fall zum Verkauf der Immobilie.

Erbvertrag oder Testament?

Je nach Situation ist ein Testament oder ein Erbvertrag die bessere Wahl.

Ein Testament sollte notariell beglaubigt sein, damit es absolut wasserdicht ist. Ein Testament besitzt zwar auch Gültigkeit, wenn es handschriftlich verfasst wurde – solange es mit Ort, Datum und Unterschrift geschlossen wurde – aber hinsichtlich der hohen Kosten eines möglichen Erbscheins nicht zu empfehlen. Der Erbschein stellt in unklaren Situationen fest, wer die Erben sind und welche Beschränkungen gelten. Der Vorteil des Testaments besteht darin, dass es jederzeit von seinem Verfasser geändert werden kann. Ohne die Zustimmung der Erben.

Genau diese ist für Abänderungen des Erbvertrags nämlich verpflichtend. Der Erbvertrag wird zwischen zwei oder mehreren Parteien geschlossen und kann zukünftig nur dann geändert werden, wenn alle Unterzeichner den neuen Bedingungen zustimmen. Auch muss der Erbvertrag zwingend notariell beglaubigt werden. Eine handschriftliche Version ist nicht möglich. Erbverträge lohnen sich vor allem dann, wenn keine gesetzliche Bindung zwischen Partnern besteht, da diese sonst, wie bereits angesprochen leer, ausgehen würden.

Verschenken oder vererben?

Ob es sich lohnt, eine Immobilie bereits zu Lebzeiten zu übertragen oder sie doch besser über ein Testament zu vererben, kann nicht per se gesagt werden. Es kommt immer auf die Situation an. Der größte Unterschied liegt in den Freibeträgen. Bei rechtzeitiger Planung können diese genutzt werden, um Immobilien sogar ganz und gar steuerfrei zu vererben.

Steuerliche Ersparnisse sind nicht zu verachten. Dennoch sollten sie nicht auf Teufel komm raus erzwungen werden. Wenn der Erbe minderjährig oder die Immobilie noch nicht abbezahlt ist, ist Vererben definitiv die richtige Lösung. Bei Eigennutz bietet es sich an, die Immobilie bereits zu Lebzeiten zu verschenken und mit einem Vertrag das Nutzungsrecht festzulegen.

Gerade bei hohen Vermögensbeträgen lohnt es sich, die Immobilie bereits zu Lebzeiten zu verschenken. Grund hierfür sind die steuerlichen Freibeträge, die alle 10 Jahre erneut genutzt werden können. Ehepartner können dabei bis zu 500.000 € steuerfrei erhalten, Kinder 400.000 €. Dennoch sollte auch hier alles im Detail in einem Übergabevertrag geregelt werden.

Fazit

Immobilien zu vererben ist eine komplexe Angelegenheit. Ein allgemeines Erfolgsrezept, um Steuern zu sparen, gibt es nicht. Je nach Situation unterscheidet sich das Vorgehen. Gerade deshalb ist es wichtig, sich rechtzeitig damit zu befassen. Wer bereits zu Lebzeiten seine Immobilie verschenkt, kann mittels der Freibeträge enorme Steuerersparnisse erzielen und im Idealfall die Immobilie sogar steuerfrei an die Erben weitergeben.

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