Immobilie geerbt – wie geht es weiter?

Sie sind plötzlich und überraschend stolzer Besitzer einer Immobilie. Der reiche Onkel, mit dem Sie nie Kontakt hatten, hat Sie in seinem Testament bedacht. Diverse Spielfilme handelten schon von diesem Thema. Viele Menschen träumen von so einem Glücksfall. Doch nun ist diese Fiktion Realität. Sie werden dann mit Problemen und Fallen konfrontiert, die die deutsche Bürokratie und der Gesetzgeber mit auf den Weg gegeben haben. Im Folgenden wollen wir Sie über dieses komplexe Thema aufklären.

Alleinerbe oder Erbengemeinschaft?

Sind Sie Alleinerbe der Immobilie oder besteht eine Erbengemeinschaft, d.h. es gibt mehrere Personen, die das Haus gemeinsam erben? Das ist eine nicht ganz unwichtige Frage.

Sind Sie Alleinerbe, so ist alles für Sie unkomplizierter. Sie können dann beliebig über das Objekt verfügen, es verkaufen, vermieten oder auch selbst beziehen. Bei einer Erbengemeinschaft wird es problematischer. Dann müssen Sie sich mit den anderen einigen, was mit der Immobilie geschehen soll. Ein Verkauf gestaltet sich alleine deshalb schon schwieriger, weil alle gemeinsam an der Preisfindung beteiligt sind. Und alle müssen auch letztendlich beim Notar zur Unterschrift des Vertrages, wenn man endlich einen Käufer gefunden hat, erscheinen. Sind sich die Erben nicht grün, kann dies unter Umständen sehr schwierig werden. Die beste Lösung ist in diesem Fall, dass ein unparteiischer Externer, z. B. ein Immobilienmakler, mit dem Verkauf beauftragt wird, welcher zwischen den zerstrittenen Erben vermitteln wird.

Immobilie überhaupt werthaltig?

Es gibt einen Punkt, den Sie unbedingt beachten sollten, wenn Sie eine Immobilie geerbt haben. Ist sie werthaltig oder überschuldet. Damit ist gemeint, ob ich im Falle eines Verkaufes überhaupt einen Geldvorteil habe. Viele Immobilien sind nicht komplett abbezahlt, wenn der Besitzer verstirbt. Die noch bestehende Hypothek, also die Restschulden, die auch meist im Grundbuch eingetragen sind, erben Sie natürlich auch. Und handelt es sich bei der Immobilie um eine abgewohnte Bruchbude, die quasi nichts mehr wert ist, kann die Restschuld den Wert möglicherweise überschreiten. Dann sollten Sie unbedingt das Erbe innerhalb der gesetzlichen Fristen ausschlagen. Das müssen Sie schriftlich beim zuständigen Amtsgericht. Dazu haben Sie eine Frist von sechs Wochen, die Sie unbedingt einhalten sollten. Danach ist das nicht mehr möglich.

Haben Sie die schöne Münchener Stadtvilla vom reichen Onkel geerbt, die dieser komplett bezahlt hat, so versteht es sich von selbst, dass Sie das Erbe nicht ausschlagen sollten.

Erben und Steuern

Es ist klar, was Sie jetzt denken. Oh, nein, Steuern? Der Staat will bekanntlich an allem mit verdienen.

Ob Sie auf das Erbe einer Immobilie Steuern zahlen müssen und wie hoch diese sind, lässt sich nicht in einem Satz beantworten. Das deutsche Steuerrecht ist bekanntlich sehr kompliziert.

Zunächst einmal spielt eine wichtige Rolle, welches Verwandschaftsverhältnis vorliegt. Der Ehepartner sowie die leiblichen Kinder gehen meist vollkommen steuerfrei aus dem Erbe heraus, da die Freibeträge mit 500.000 Euro, bzw. 400.000 Euro hier sehr hoch sind. Entferntere Verwandte wie Nichten oder Neffen müssen da schon mehr bezahlen. Und werden Sie beispielsweise von einem Nichtverwandten durch ein Testament oder Vermächtnis bedacht, fallen recht hohe Steuern an. Jetzt an dieser Stelle die genauen Zahlen zu nennen, würde den Rahmen sprengen. Darüber können Sie sich auf diversen fachspezifischen Steuerseiten oder bei einem Fachanwalt für Erbrecht informieren.

Grundbuch berichtigen

Da zunächst einmal im Grundbuch zum Zeitpunkt des Erbes der Verstorbene eingetragen ist, sollten Sie dieses berichtigen. Dazu benötigen Sie den Erbschein oder das notarielle Testament, welches Sie beim Grundbuchamt als Nachweis vorzeigen müssen. Die ersten zwei Jahre nach dem Tod des Erblassers ist die Grundbuchberichtigung kostenfrei. Sie sind anschließend offiziell als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Zudem müssen Sie auch keine Grunderwerbsteuer, die von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich hoch ausfallen kann, entrichten. Das spart eine Menge Geld.

Was mit der Immobilie machen?

Sie haben eine Immobilie geerbt und sich dazu entschlossen, dieses Erbe auch anzutreten. Was nun? Verkaufen, vermieten oder selber nutzen? Sie sollten sich über alle drei Alternativen und die Vor- und Nachteile Gedanken machen.

Beim Verkauf haben Sie natürlich den Vorteil, dass Sie recht schnell eine höhere Bargeldsumme erhalten könnten. Zudem hätten Sie dann keinen „lästigen Klotz“ mehr am Bein, für den Sie die Verantwortung tragen und um den Sie sich kümmern müssen. Denn irgendwer muss ja den Rasen mähen, den Sicherungspflichten als Hauseigentümer nachkommen, Gas, Wasser und Strom bezahlen sowie für fällige Kreditraten und Grundsteuern gerade stehen. Ist Ihnen das alles zu lästig, verkaufen Sie die Immobilie am besten.

Die Vermietung ist in heutigen Zeiten der Wohnraumknappheit immer eine gute Alternative. Doch sollten Sie dies in Erwägung ziehen, so sollten Sie wissen, ob die Immobilie in einem intakten Zustand ist. Denn als Vermieter haben Sie auch diverse Verpflichtungen, die teuer sein können. Geht die Heizungsanlage aufgrund des Alters kaputt, werden Sie zur Kasse gebeten. Zudem müssen Sie einmal jährlich die lästige Nebenkostenabrechnung fertigen, bzw. fertigen lassen. Sind schon Mieter zum Zeitpunkt des Erbes im Objekt, ist das meiste schon geregelt. Die Höhe der Miete steht fest, und es ist bekannt, ob diese Mieter auch immer zuverlässig die Miete bezahlen. Müssen Sie erst selber einen Mieter suchen, kann das mehr Zeit in Anspruch nehmen.

Eine Alternative kann auch die Eigennutzung sein. Vielleicht gefällt Ihnen die Münchener Stadtvilla ja derart gut, dass das für Sie in Frage kommt. Ein Problem besteht allerdings noch. Wenn die geerbte Immobilie bereits vermietet ist, so müssen Sie den Mietern wegen Eigenbedarfs kündigen. Die gesetzlichen Kündigungsfristen wären in diesem Falle einzuhalten. Dann innerhalb eines Monats nach dem Erbe das schicke Haus zu beziehen, wäre nicht möglich.

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